[금융칼럼] 부동산 규제 내용과 향후 전망

수도권과 일부 지역의 아파트 가격인상에 대해 정부는 6월 17일과 7월 10일, 8월 4일 연이어 규제책과 공급대책을 발표했다. 부동산 가격인상을 진정시키지 못한 정부가 연이어 새로운 대책을 발표하면서 시장의 혼란이 가중됐다.

대구경북에서 체감하는 정도는 서울·경기·대전 등의 지역과는 조금 다르게 느껴지는 것도 사실이다. 정부청사와 공공기관의 지방이전, 주택의 공급대책, 교육환경구축 등 부동산 정책의 성공요인에는 여러 가지가 복합적으로 작용함에도 지금과 같은 규제책만으론 역부족이라는 것이 지배적이다.

먼저 이번 규제정책은 다주택자의 종부세 인상폭이 크게 강화됐다는 점이다. 0.6~3.2%인 세율이 1.2~6%로 지난해 발표 때 보다 두 배 가까이 높아졌다.

2주택 이상 취득 시 취득세가 8%, 3주택이상은 12%로 현행 1~3%보다 4배 강화됐다. 물론 이사 등 일시적인 1가구2주택인 경우에는 일반 취득세율이 적용된다.

단기 양도 세율이 높아져 분양권 전매 실익도 사라졌다. 주택 구입 후 1년이 채 안된 경우 매각할 때 양도세율은 70%, 1년에서 2년 미만 인 경우는 60%세율이 적용된다. 분양권의 경우 2년 동안 보유했더라도 분양권 상태에서 매각하면 60%의 세율이 적용된다.

이제껏 절세 수단이었던 부동산 법인에 대한 규제강화로 신탁을 통한 보유세 절세 전략을 쓸 수 없게 되었다. 법인 설립을 통한 절세수단을 사용할 수 없게 됨은 물론 법인에 대해 추가적인 양도세율이 부가돼 법인세 부담도 늘어난다. 결국 부동산법인을 통해 부동산을 보유하는 것이 오히려 불리해졌다.

다주택자의 4년 단기, 8년 장기 주택임대사업 또한 전면 폐지됐다. 임대사업자 등록을 유도해 제도권 주택임대사업자를 양성키로 한 정부정책은 폐기수순을 밟고 있는 것 같다.

이 같은 정책은 지방의 주택 투자심리를 상당히 위축될 수 있다. 현 정부의 부동산 정책 기조는 '시장 가격안정'으로 변함이 없다. 시장을 안정시키려고 앞으로도 추가 규제책을 준비할 수도 있다. 과반이 넘는 여당의 국회 입법 실행력도 매우 크다.

지방의 대도시는 주택보급률이 높다. 전국 평균 주택 보급률을 100%를 이미 오래전에 넘어섰고 서울은 97%로 전국평균에는 미치지 못하지만 그래도 100%에 근접해 있다.

수도권에 인구과밀현상으로 인해 상승되는 가격보다 다주택자의 투기과열로 인해 상승되는 시장을 진정시키려는 주택정책이 지방에는 통하지 않는다. 오히려 지방 주택부동산 시장의 위축도 가속시킬 것이다.

박동훈 인투자산관리&재무설계 대표 박동훈 인투자산관리&재무설계 대표

그래서 지금은 지방의 소형주택에 투자할 경우라면 더욱 신중하게 접근해야 한다. 실제 거주할 주택을 구입할 의사가 있는 실수요자라면 정부의 규제정책은 크게 염두에 두지 말고 장기적인 투자관점에서 전문가와 상담해 구입의사 결정을 하는 것도 좋겠다.

박동훈 인투자산관리&재무설계 대표

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