[부동산 돋보기] 아파트 갭투자 주의해야 할 점

시세 상승 예상되는 신규 아파트 위주로 접근해야

소액투자자들은 전세보증금을 승계하는 조건으로 갭투자를 선호하고 있다. 투자 비용의 부담을 낮출 수 있다는 장점이 있는 반면 무분별한 투자로 인해 자금 조달의 어려움을 겪거나 계약 만료 시 세입자를 구하지 못해 맘고생을 하는 사례를 종종 보게 된다.

매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않을 경우 전세나 대출을 안고 최소의 투자금으로 수익률을 극대화시키는 방식으로, 보통 전세 수요가 늘어나는 시점에 맞춰 투자가 이루어지는데 이 같은 투자 방식은 입지 선정과 매수 시점을 정확히 판단할 경우 고수익을 창출할 수 있는 반면 경우에 따라 투자 대비 리스크도 크므로 각별한 주의를 요한다.

그렇다면 갭투자의 리스크와 투자 시 유의점은 무엇일까? 일반적으로 시세 상승이 예상되는 신규 아파트 위주로 접근해야 하는데 매매가 대비 전세가격이 높은 곳만 찾다 보니 입지 여건이 떨어지는 외곽지의 오래된 아파트를 고집하는 경우를 예로 들 수 있다. 오래된 아파트의 경우 매매 수요가 상대적으로 적은 단지들이 대부분이다. 특히 요즘처럼 부동산 규제정책이 쏟아지는 시기에 보다 큰 기복을 보이며 하락할 가능성이 크다.

기본적으로 시장 흐름이 상승 국면에 있을 때까지 기다려야 한다. 만약 시세가 하락할 경우 속칭 깡통주택이라 불리는 오명을 안고 빚더미로 몰릴 수도 있기 때문이다. 현재 수도권, 부산광역시를 포함한 일부 지역에서 이러한 현상들이 나타나고 있다. 대구경북권의 분양시장도 꾸준한 과열 양상을 이어오면서 좀처럼 하락할 조짐이 보이지 않고 있다. 이렇듯 가격 상승이 장기화돼 입주 시점의 전세가격이 분양가 상승을 따라오지 못할 경우 자금 계획에서 큰 변수가 발생할 수도 있다.

이러한 변수들이 있기에 입지 선정에 신중을 기하되 한곳에 투자를 집중하지 않고 투자지역을 분산해 리스크를 줄여야만 한다. 또 정부의 정책변수에 대비해 비상시에 활용할 여분의 가용자금을 반드시 준비해둬야 할 것이다. 특히 부산이나 대구 지역과 같이 가격 상승이 꾸준히 이어져온 지역이라면 현재 시점의 시장 동향만 볼 것이 아니라 전세 만기 시점의 동향까지 파악할 수 있는 신중한 투자가 필요하다.

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