[부동산 법 對 법] 상가임대차보호법

권리금 받으려면 계약 종료 3개월 전부터 새 임차인 구해야

Q. A사장은 대구 동성로에 상가를 임차하여 의류매장을 4년 동안 운영해왔다. 최근 경기가 좋지 않아 8월 말에 임대차계약이 종료되면, 의류매장을 B에게 넘기고 새로운 식당을 개업하려고 한다. 그런데 상가 임대인은 A에게, 권리금은 줄 수 없고 자신의 아들이 의류매장을 운영할 계획이니 8월 말에 상가를 명도하라고 통보해왔다. A사장이 일궈온 권리금을 회수하기 위해서는 계약 종료 전 어떠한 준비를 해야 할까.

A. 2015년 상가임대차보호법에 권리금 회수기회 보호 규정이 신설되었다. 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지, 상가 임대인은 기존 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없다. 임대인이 이를 위반하면, 임차인에게 권리금 상당액의 손해를 배상해야 한다.

상가 시설 및 영업상 노하우, 위치 등 유·무형의 자산 일체를 권리금이라 한다. 임차인의 노력에 의해 형성된 재산적 가치를 상가 소유주가 가져가는 것은 부당하다는 취지에서 위 규정이 신설되었다. 상가 임차인이라면 누구나 반드시 이를 알고 있어야 할 텐데, 이를 잘 몰라 빈손으로 상가를 나오는 경우가 허다하다.

위 사례에서, A사장은 우선 계약 종료 전에 인근 공인중개사 사무소에 의뢰하여 의류매장을 인수할 새로운 임차인을 찾아 두어야 한다. 임차인을 구하는 기간이 길어질 것을 고려하면 여유 있게 준비하여야 할 것이다. 이후 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결한 뒤, 즉시 임대인에게 새로운 임차인의 인적 사항 및 가능한 임대조건 등을 알려주어야 하며, 내용증명을 보내두는 것이 좋다.

이와 같이 임차인이 신규 임차인을 주선하였는데도, 상가 임대인이 새로운 임차인에게 턱없이 비싼 월세를 요구하는 등 부당한 방법으로 신규 임대차계약을 방해하거나 거절할 수 없다. 이를 방해한 임대인은, 임차인이 받을 수 있었던 권리금 상당액을 오히려 임차인에게 배상하여야 한다.

상가 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인의 보증금 및 차임 지급 자력이 부족한 경우 임대차계약을 정당하게 거절할 수 있다. 또한 상가 임대인이 먼저 신규 임차인을 구해서 임차인과 권리금 계약을 체결하도록 하면 서로 원만한 해결이 가능할 것으로 보인다.

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